فسخ عقد الإيجار قبل المدة في السعودية: 5 حالات قانونية تسمح بإنهائه دون غرامة

في المملكة العربية السعودية، يعد عقد الإيجار من العقود الملزمة التي تنظّم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وفقًا لأحكام الشريعة والنظام. لكن قد تطرأ ظروف استثنائية أو حالات قانونية تفرض على أحد الطرفين فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته. وهنا يثور تساؤل جوهري: متى يمكن للمستأجر أو المؤجر إنهاء عقد إيجار دون تحمل غرامات أو تبعات قانونية؟ وما هي حالات فسخ عقد الإيجار التي يعترف بها النظام السعودي؟

اتصل بنا على رقم  0545540439 لحجز استشارتك القانونية وضمان حماية حقوقك. لتواصل عبر الواتساب اضغط هنا لحجز استشارة فورية اضغط هنا

في المملكة العربية السعودية، يلتزم كل من المؤجر والمستأجر ببنود عقد الإيجار طوال مدته. ولكن في بعض الحالات، قد يضطر أحد الطرفين إلى فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته. فهل يسمح النظام السعودي بذلك؟ وما هي الحالات القانونية التي يمكن فيها إنهاء العقد دون دفع غرامة أو التعرض للمساءلة؟ في هذه المقالة، نوضح 5 حالات قانونية تُجيز إنهاء عقد الإيجار مبكرًا دون تبعات مالية.

 1. وجود شرط صريح في العقد يجيز الفسخ دون غرامة

يعد إدراج شرط فسخ عقد الإيجار دون غرامة أحد أهم البنود التي يُوصى بوجودها في أي عقد إيجار بين الطرفين، سواء كان لعقار سكني أو تجاري. هذا البند يُعتبر صمام أمان للطرفين، إذ يسمح لهما بإنهاء العلاقة التعاقدية قبل انتهاء المدة المحددة دون الحاجة إلى دفع تعويضات أو الدخول في نزاعات قضائية، طالما تم تفعيل الشرط وفقًا لما تم الاتفاق عليه مسبقًا.

 حالات يشملها هذا البند القانوني:

• النقل الجغرافي الإجباري: في حال تم نقل المستأجر إلى مدينة أو منطقة أخرى بسبب الترقية أو التعيين في وظيفة حكومية أو خاصة، فإن وجود هذا الشرط في العقد يتيح له فسخ عقد الإيجار إلكترونيًا دون غرامة.

• الظروف المالية الطارئة: مثل فقدان الوظيفة أو حدوث أزمة مالية تمنع المستأجر من الوفاء بالتزاماته، وهنا يكون الشرط وسيلة عادلة لإنهاء العقد دون الدخول في تعويضات.

• الاتفاق المسبق على مرونة المدة: بعض العقود تحتوي على بند يُتيح إنهاء عقد إيجار من طرفين في حال وجود اتفاق مسبق على إمكانية الإلغاء قبل المدة المحددة، وغالبًا ما تُستخدم هذه الطريقة في الإيجارات الطويلة المدى مثل ثلاث سنوات أو أكثر.

 التوثيق الإلكتروني يضمن الحماية:

إذا كان العقد موثقًا عبر منصة إيجار الإلكترونية التابعة لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، فإن عملية فسخ عقد الإيجار تكون أكثر سهولة وشفافية. إذ يُمكن الدخول إلى المنصة، واختيار خيار “فسخ العقد”، مع رفع المبررات والوثائق إن وُجدت، مثل:

• خطاب نقل من جهة العمل.

• إفادة مالية توضح الظرف الطارئ.

• طلب الإلغاء موقع من الطرفين.

 في هذه الحالة، لا تُفرض غرامات فسخ عقد الإيجار، ولا تُلزم المحكمة أي طرف بتعويض الآخر، طالما أن الشرط مذكور بوضوح وتم احترام الإجراءات الرسمية.

 2. عدم سداد الأجرة من قبل المستأجر

يُعد عدم سداد الإيجار من أبرز الأسباب القانونية التي تمنح المؤجر حق فسخ عقد الإيجار، وذلك وفقًا لما أقره النظام السعودي في لوائح عقود الإيجار العقاري. حيث يعتبر التأخر أو الامتناع عن دفع الأجرة إخلالًا جوهريًا ببنود العقد، ويُعطي للمؤجر كامل الصلاحية لفسخ العقد قانونيًا، سواء كان الإيجار لعقار سكني أو تجاري.

 كيف يتم التعامل مع هذه الحالة؟

لفسخ عقد الإيجار بسبب عدم السداد، يجب اتباع الخطوات التالية بدقة لضمان الحماية القانونية:

1. إرسال إنذار رسمي إلى المستأجر:

   • يُرسل المؤجر خطابًا رسميًا، سواء إلكترونيًا عبر منصة “إيجار” أو ورقيًا عبر البريد، يُعرف بـ “خطاب فسخ عقد الإيجار من قبل المؤجر”.

   • يتضمن الخطاب تنبيهًا للمستأجر بوجوب سداد المبالغ المتأخرة خلال مدة زمنية محددة (غالبًا 15 يومًا).

2. توثيق عدم الاستجابة:

   • في حال تجاهل المستأجر الخطاب وعدم تسديد الإيجار بعد مضي المهلة، يُعد هذا دليلًا قويًا على الإخلال يمكن استخدامه لاحقًا أمام المحكمة.

3. رفع دعوى فسخ عقد إيجار مع التعويض:

   • يلجأ المؤجر إلى المحكمة العامة أو محكمة التنفيذ، ويُقدم دعوى رسمية لطلب فسخ عقد الإيجار مع التعويض عن الأضرار مثل تأخر السداد أو تلف الممتلكات.

   • في بعض الحالات، يمكن للمؤجر المطالبة بـ أجرة المدة المتبقية في العقد إذا ترتب على الإخلال خسائر مالية مباشرة.

 موقف القضاء السعودي:

أكّدت أحكام النقض في فسخ عقد الإيجار لعدم سداد الأجرة، الصادرة عن المحاكم السعودية، على التالي:

• من حق المؤجر إنهاء العقد دون رد أي مبالغ مدفوعة مسبقًا.

• لا يُلزم النظام بمنح مهلة إضافية إذا كانت المهلة السابقة كافية ولم يتم السداد.

• يُعفى المؤجر من أي التزامات في حال تم إثبات تقاعس المستأجر عن السداد رغم التنبيه.

 ماذا عن العقود الإلكترونية؟

إذا كان عقد الإيجار موثقًا عبر منصة إيجار الإلكترونية، يمكن تفعيل خيار الفسخ مباشرة من النظام بعد رفع إنذار إلكتروني وإثبات التأخر، مما يُوفر على المؤجر الوقت والجهد، ويُجنب النزاعات القضائية.

3. وجود ضرر يمنع الانتفاع أو الإخلال بحقوق الاستخدام

يعد عدم صلاحية العقار للسكن أو الاستخدام التجاري من الأسباب الجوهرية التي تتيح للمستأجر الحق في فسخ عقد الإيجار للضرر، وذلك بناءً على ما نص عليه النظام السعودي، خاصة في حال كان الضرر ناتجًا عن إهمال المؤجر أو عيوب خفية لم يُبلغ بها المستأجر قبل التعاقد.

 ما المقصود بـ “الضرر المانع من الانتفاع”؟

هو كل عيب أو خلل في العقار يمنع المستأجر من الاستفادة من الوحدة المؤجرة بشكل طبيعي وآمن. سواء كان هذا الضرر ناتجًا عن:

• مشاكل هيكلية في البناء (مثل تشققات، أو انهيار أجزاء من السقف أو الجدران).

• أعطال دائمة في المرافق الأساسية (مثل الكهرباء، أو الماء، أو التكييف).

• إهمال في الصيانة من طرف المؤجر رغم التبليغ المتكرر.

• أو خلل يُعيق الاستخدام الطبيعي للعقار (مثلاً تسرب مياه مزمن، أو روائح كريهة من المجاري، أو أصوات مزعجة من نظام التهوية).

 الحالات التي تسمح بفسخ العقد بسبب الضرر:

• تسرب مياه مستمر يُسبب أضرارًا في الأرضيات والجدران، ويُهدد صحة القاطنين.

• انهيار أجزاء من العقار مثل الأسقف أو البلاط، ما يُشكل خطرًا مباشرًا.

• تعطل أجهزة حيوية كالمصعد في المباني السكنية متعددة الطوابق.

• تكرار انقطاع الكهرباء أو الماء بدون معالجة من المالك.

 موقف النظام السعودي:

وفقًا للأنظمة القضائية، يُمكن للمستأجر أن:

• يرفع دعوى فسخ عقد الإيجار للضرر أمام المحكمة المختصة.

• يطالب باسترداد المبالغ المدفوعة مقدمًا.

• يطالب بتعويض عن الضرر في حال أثبتت المحكمة أن الإخلال تسبب له بخسائر (مثل توقف النشاط التجاري، أو نقل اضطراري).

 الإثباتات المطلوبة:

لنجاح هذه الدعوى، يُفضل تقديم:

1. تقارير فنية أو هندسية من جهات معتمدة توضّح طبيعة الضرر.

2. مراسلات موثقة مع المؤجر تطلب منه الإصلاح أو الصيانة.

3. شهادات شهود أو جيران على وجود الخلل وتأثيره.

 ماذا لو كان العقد موثقًا على منصة “إيجار”؟

في العقود الإلكترونية عبر منصة إيجار، يُمكن رفع طلب رسمي لفسخ العقد بسبب عدم الانتفاع، وإرفاق المرفقات والتقارير، ويُحيل النظام الطلب آليًا إلى الجهات المختصة للنظر فيه دون الحاجة لرفع دعوى قضائية مباشرة.

 4. فسخ العقد بالتراضي بين الطرفين

يعد فسخ عقد الإيجار بالتراضي أحد أكثر الحلول مرونة وسرعة، حيث يسمح للطرفين – المؤجر والمستأجر – بإنهاء العلاقة التعاقدية دون الحاجة إلى اللجوء للقضاء أو الدخول في نزاعات قانونية. هذا النوع من الإلغاء يُعرف أيضًا بـ “إلغاء عقد إيجار من طرفين”، ويُعتمد عليه كثيرًا في الحالات التي يسود فيها التفاهم والوضوح بين الطرفين.

 متى يُلجأ إلى الفسخ بالتراضي؟

• عندما يرغب المستأجر في ترك العقار قبل انتهاء المدة، ويتفهم المؤجر الظروف.

• عندما يرغب المؤجر في استعادة العقار لأغراض خاصة مثل السكن الشخصي أو الترميم.

• في حالة تغيّر الظروف المالية أو الوظيفية لأي من الطرفين.

• أو ببساطة إذا رغبا في إنهاء العلاقة التعاقدية دون خلاف.

 الخطوات القانونية لفسخ العقد بالتراضي:

1. الاتفاق الصريح بين الطرفين على إنهاء العقد وموعد تسليم العقار.

2. تحرير صيغة فسخ عقد الإيجار توضح:

   • بيانات المؤجر والمستأجر.

   • رقم العقد وتاريخه.

   • سبب الفسخ (إن وُجد).

   • تاريخ التسليم النهائي.

3. توثيق الفسخ عبر منصة “إيجار”:

   • الدخول على المنصة.

   • اختيار “فسخ بالتراضي”.

   • تحميل الوثيقة أو تعبئة النموذج الإلكتروني.

   • توقيع الطرفين إلكترونيًا.

4. تسليم العقار بحالة جيدة:

   • من الضروري أن يعيد المستأجر العقار بالحالة التي تسلمه بها، أو حسب ما ورد في العقد.

   • يُفضل وجود تقرير استلام يوقع عليه الطرفان لتوثيق الوضع.

5. ظروف قاهرة أو أسباب قسرية

في بعض الحالات، يمكن فسخ العقد بسبب قوة قاهرة أو ظروف لا يُمكن التحكم بها، مثل:

• وفاة المستأجر أو أحد أفراد عائلته.

• السفر المفاجئ الدائم أو الفصل من العمل.

• قرار حكومي يلزم بالإخلاء.

هذه الحالة تصنف ضمن حالات فسخ عقد الإيجار القديم أو الجديد، ويتم تقديم مستندات داعمة للمحكمة، وقد لا يتم فرض تعويض إذا تم إثبات الضرر.

استشارة محامي عقارات في الرياض لفسخ عقد الإيجار

فسخ عقود الإيجار يحتاج إلى معرفة دقيقة بالأنظمة السعودية وإجراءات منصة “إيجار”. مكتب عبدالمحسن آل مستور للمحاماة في الرياض يقدّم الدعم الكامل في قضايا فسخ الإيجار، سواء لعدم السداد، وجود ضرر، أو ظروف قهرية. نساعدك في صياغة العقود، متابعة البلاغات، وتمثيلك أمام القضاء لضمان حقوقك. إذا كنت تبحث عن أفضل محامي قضايا عقارية في الرياض لمتابعة فسخ عقد إيجار دون غرامة، تواصل معنا مباشرة.

رقم مكتب محاماة بالرياض

للتواصل مع محامي بالرياض، احصل على استشارة قانونية متميزة

• رقم محامي بالرياض  0545540439 لحجز استشارتك القانونية وضمان حماية حقوقك.
• لتواصل عبر الواتساب
•  لحجز استشارة مباشرة ومستعجل اضغط هنا  
• عرض الموقع على الخريطة: اضغط هنا لعرض الموقع على Google Maps.

 الخلاصة
فسخ عقد الإيجار بالتراضي

يعتبر فسخ عقد الإيجار بالتراضي خيارًا قانونيًا مرنا يتيح للطرفين إنهاء العقد باتفاق مكتوب دون غرامات أو دعاوى قضائية. يتم ذلك من خلال تحرير صيغة فسخ عقد من طرفين، وتوثيقها إلكترونيًا عبر منصة “إيجار”، بشرط إعادة العقار بحالة سليمة. يُنصح باستخدام نموذج موثق لضمان الحقوق وتفادي أي خلاف مستقبلي.

---

قسم الأسئلة الشائعة (FAQ)

1. هل يمكن فسخ عقد الإيجار إلكترونيًا دون اللجوء للمحكمة؟
نعم، إذا كان العقد موثقًا عبر منصة “إيجار”، يمكن للطرفين تقديم طلب فسخ إلكتروني مع رفع المستندات المطلوبة.

2. هل يحق للمؤجر المطالبة بتعويض عند عدم سداد المستأجر؟
نعم، يحق له المطالبة بالتعويض عن الأجرة المتأخرة أو المدة المتبقية، ويُرفع الطلب أمام المحكمة أو عبر منصة “إيجار”.

3. ماذا أفعل إذا كان العقار غير صالح للسكن؟
يمكنك رفع دعوى فسخ عقد الإيجار بسبب الضرر، مع إرفاق تقارير فنية وإشعارات رسمية للمؤجر، لضمان حقوقك كاملة.

---

مصادر رسمية

• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان – منصة إيجار

• وزارة العدل السعودية

• النيابة العامة السعودية

---

مقالات متنوعة حول :
1-أفضل محامي في الرياض2023
2-محامي مختص في ملكية العقار بالسعودية
3-محامي رفع قضية إخلاء عقار بالسعودية
4-طريقة رفع قضية مالية بالسعودية
5-محامي مختص في الأراضي بالسعودية
6-محامي متخصص في القضايا العقارية

 

“جميع الحقوق محفوظة. يمنع إعادة نشر أو توزيع هذه المقالة بأي شكل من الأشكال دون الحصول على إذن مسبق وصريح من شركة عبدالمحسن آل مستور للمحاماة.”